你是不是也曾在做投资分析时，被“内部收益率”这个名词搞得头大？别急，今天我就用最接地气的方式，带你搞懂内部收益率公式Excel怎么算，顺便给你一个真实案例——我朋友小林去年买房出租的收益复盘，看完你就明白了！
Q：什么是内部收益率（IRR）？
简单说，IRR就是让你投出去的钱，在未来几年里，平均每年赚多少百分比。它不光看总收益，还考虑了时间价值——钱早一天回来，比晚一天值钱多了。Excel里的IRR函数，就是帮你自动算出这个“年化回报率”的神器。
Q：Excel里怎么用IRR公式？语法是啥？
超简单！公式是：=IRR(现金流数组, [猜测值])。比如你第一年投入10万，后面三年每年收3万，输入：=IRR({100000, 30000, 30000, 30000})，回车后结果是约8.45%。这就是你的年化收益率啦！
Q：那真实案例呢？能举个例子吗？
当然！我朋友小林去年买了套老破小，首付30万，贷款70万，装修花了5万，总共投入35万。他每月租金收入6000元，一年净赚7.2万。但要注意：这7.2万不是每年都一样，第一年他空置三个月，实际只赚了5万；第二年稳定了，赚了7.2万；第三年涨租到6500元，赚了7.8万。
他把现金流整理成这样：
第0年：350000（初始投入）
第1年：+50000
第2年：+72000
第3年：+78000
在Excel里输入：=IRR({350000, 50000, 72000, 78000})，结果是约9.2%！
也就是说，这套房在他手里，相当于每年稳赚9.2%，比银行理财还香～
Q：IRR和ROI有什么区别？为啥我更推荐用IRR？
ROI（投资回报率）只算总收益除以本金，比如35万赚了20万，ROI=57%。但IRR更科学——它告诉你这笔钱每年赚多少，还能对比不同周期的投资（比如有人两年回本，有人五年，IRR一算就清楚）。朋友圈那些晒“年化15%”的博主，很可能没算IRR，只算总收益，小心踩坑哦～
总结一下：IRR = 真实年化回报率，Excel一招搞定，适合买房、创业、基金、甚至副业项目。下次你看到别人说“我这个项目IRR 12%”，别懵，直接打开Excel算一遍，就知道是不是真香了！
如果你也在做投资决策，不妨试试这个方法，让数据替你说话✨
